Conception de bâtiments résidentiels adaptés à la relocalisation

Stratégies de conception architecturale qui tiennent compte des codes du bâtiment, des normes de location, de l’infrastructure logistique et des éléments de conception innovants pour faciliter l’emménagement et le déménagement efficaces et conviviaux des locataires dans les immeubles résidentiels.

Points clés

• Réglementations en matière de construction: Aux États-Unis, des réglementations telles que l’ADA et le Fair Housing Act facilitent le déplacement des meubles en imposant des couloirs plus larges et des ascenseurs plus grands. En Europe, des réglementations telles que la directive européenne sur les ascenseurs mettent l’accent sur l’accessibilité, mais peuvent rendre les déplacements plus difficiles en autorisant des ascenseurs plus petits.
• Normes de location: Sur les marchés locatifs urbains, la forte rotation des locataires favorise l’utilisation de matériaux durables et l’élargissement des points d’accès, tandis que les baux à long terme privilégient le confort par rapport à la logistique de relocalisation.
• Infrastructure logistique: Les centres urbains européens aux rues étroites nécessitent souvent des ascenseurs ou des grues externes, ce qui affecte les conceptions avec des fenêtres plus grandes ou des panneaux de façade amovibles. Dans les complexes nord-américains, les quais de chargement et les marges de recul facilitent l’accès au niveau du sol.
• Éléments de conception flexibles: Les façades modulaires, les balcons rétractables et les cloisons reconfigurables peuvent faciliter le mouvement, mais l’enveloppe doit trouver un équilibre entre l’intégrité et l’esthétique.
• Optimisation des espaces communs: Les ascenseurs de service, les couloirs plus larges et les quais de chargement réduisent les perturbations et les dommages pendant le déménagement, en particulier dans les bâtiments de grande hauteur.

Stratégies de conception architecturale pour la logistique du déménagement

La conception architecturale pour des expériences d’emménagement et de déménagement efficaces et conviviales dans les immeubles résidentiels à logements multiples est façonnée par les réglementations régionales, les modèles de location et l’infrastructure logistique. Aux États-Unis, l’Americans with Disabilities Act (ADA) et le Fair Housing Act exigent des voies d’accès telles que des couloirs de 44 pouces de large et des ascenseurs accessibles aux fauteuils roulants, ce qui facilite le déplacement de meubles plus volumineux. En Europe, la directive européenne sur les ascenseurs garantit l’accessibilité mais autorise généralement des ascenseurs plus petits (par exemple, 3’6″ x 4’6″), ce qui peut poser un problème pour les objets volumineux. Les centres-villes européens aux rues étroites nécessitent souvent des grues ou des ascenseurs extérieurs, ce qui encourage les conceptions avec des fenêtres plus grandes ou des panneaux de façade amovibles. Les complexes nord-américains avec de larges marges de recul et des zones de chargement favorisent l’accès au niveau du sol et les ascenseurs de service.

Les normes de location influencent les priorités de conception. Sur les marchés locatifs à fort taux de rotation, tels que les centres-villes, les bâtiments peuvent incorporer des matériaux durables et des portes plus larges pour résister à des déménagements fréquents. À l’inverse, les zones où les locataires sont installés pour une longue durée, comme les logements occupés par leur propriétaire, peuvent donner la priorité au confort plutôt qu’à la logistique des déménagements. L’infrastructure logistique influe également sur la conception : Les bâtiments européens peuvent comporter des balcons de service ou des toits accessibles pour l’utilisation de grues, tandis que les conceptions nord-américaines comprennent souvent des zones de chargement dédiées.

Des éléments de conception flexibles, tels que des panneaux de façade amovibles ou des cloisons reconfigurables, peuvent faciliter les déménagements en offrant de grandes ouvertures temporaires ou des aménagements intérieurs adaptables. Ces éléments doivent préserver les performances du bâtiment, telles que l’étanchéité à l’air et l’efficacité énergétique, grâce à une ingénierie minutieuse. La planification des zones communes, y compris les ascenseurs de service, les couloirs plus larges et les zones de transit, minimise les perturbations et les dommages, en particulier dans les grands bâtiments où la taille des ascenseurs et la largeur des couloirs sont critiques.

Considérations relatives à la conception

Codes de construction
Les codes de construction influencent considérablement la conception des immeubles résidentiels collectifs, notamment en termes d’accessibilité et de sécurité, ce qui affecte indirectement la logistique des déménagements. Aux États-Unis, l’Americans with Disabilities Act (ADA) et le Fair Housing Act (FHA) ont imposé des exigences strictes pour les logements collectifs construits après le 13 mars 1991. La FHA impose sept caractéristiques de conception pour l’accessibilité, notamment

• Entrée accessible du bâtiment: Au moins une entrée, à l’exclusion des quais de chargement ou des portes de service, doit se trouver sur un itinéraire accessible .
• Portes utilisables: Les portes doivent avoir une largeur libre de 32 pouces au minimum, 36 pouces étant recommandés pour faciliter le déplacement des meubles.
• Cheminements accessibles: Les couloirs à l’intérieur des unités d’habitation doivent avoir une largeur d’au moins 36 pouces et être réduits à 32 pouces au niveau des portes pour faciliter le déplacement des meubles.

L’International Building Code (IBC) précise également que les couloirs communs du groupe R-2 (immeubles d’habitation) comptant plus de 10 occupants doivent avoir une largeur d’au moins 44 pouces, tandis que les couloirs comptant 10 occupants ou moins peuvent avoir une largeur de 36 pouces ( ). Dans les immeubles de quatre étages ou plus, les ascenseurs doivent pouvoir accueillir une civière d’ambulance de 24″ x 84″, ce qui permet également de transporter des meubles plus volumineux.

En Europe, la directive européenne sur les ascenseurs (2014/33/UE) exige que les nouveaux bâtiments disposent d’au moins un ascenseur accessible aux personnes handicapées, et dans des pays comme l’Allemagne, les dimensions minimales de la cabine sont de 110 cm x 140 cm.

Conformité avec les réglementations en matière de construction

• Normes américaines:
  • Respecter les exigences de l’Americans with Disabilities Act (ADA) et du Fair Housing Act (FHA) en matière de voies d’accès :
    • Largeur minimale de la porte de 32 pouces (HUD Fair Housing Act Design Guide).
    • Allées d’au moins 36 pouces de large, 44 pouces pour les charges de passagers supérieures à 10 (IBC 2018).
    • Dans les bâtiments de plus de 4 étages, les ascenseurs doivent pouvoir accueillir une civière de 24″ x 84″.
  • Veillez à ce que les entrées accessibles ne se fassent pas à partir des quais de chargement ou des portes de service.
• Normes européennes:
  • Se conformer à la directive européenne sur les ascenseurs (2014/33/UE) qui exige au moins un ascenseur accessible avec une cabine d’une taille minimale de 110 cm x 140 cm (Commission européenne – Ascenseurs).
  • Au Royaume-Uni, le « Approved Document M » doit être respecté pour les largeurs de couloir de 900 mm dans les logements accessibles.

Éléments de conception innovants

Les architectes peuvent intégrer des éléments modulaires et durables pour faciliter les déplacements sans compromettre l’intégrité du bâtiment. Les panneaux de façade amovibles, comme ceux que l’on trouve dans certains systèmes de façade dynamique, permettent de déplacer des objets volumineux directement dans les unités, réduisant ainsi le recours à des couloirs étroits ou à de petits ascenseurs. Les balcons rétractables peuvent servir d’aires de transit temporaires, tandis que les systèmes de cloisons reconfigurables permettent d’aménager l’intérieur de manière flexible pour faciliter la circulation du mobilier. Ces éléments, inspirés des maisons préfabriquées ou des techniques de menuiserie japonaises, nécessitent un support structurel solide et une résistance aux intempéries pour maintenir l’intégrité de l’enveloppe et la cohérence visuelle.

Normes de location

• Bâtiments actifs avec changements fréquents de locataires:
  • Utiliser des matériaux durables (par exemple, des revêtements de sol résistants aux rayures) pour résister aux déménagements fréquents.
  • Concevoir des portes plus larges (36 pouces recommandés) et des ascenseurs de service pour éviter les dommages.
• Locations à long terme:
  • Garder le confort au premier plan, mais ajouter des aménagements flexibles pour les déménagements occasionnels.

Infrastructure logistique

• Environnements urbains européens:
  • Utiliser de grandes fenêtres ou des panneaux de façade amovibles pour permettre l’accès des grues dans les rues étroites (MoveAdvisor – Furniture Removal).
  • Concevoir des toits accessibles ou des balcons de service pour l’installation d’un ascenseur externe.
• Complexes nord-américains:
  • Ajouter des quais de chargement et des zones de transit au rez-de-chaussée pour faciliter l’accès des camions (CandysDirt – Freight Elevators).
  • Fournir des ascenseurs de service de grande capacité (3500 livres) et de grande taille (Modular Lift – Lifts Per Building).

Éléments de conception novateurs

• Panneaux de façade amovibles:
  • Utiliser des systèmes de façade dynamiques avec des joints étanches inspirés de projets tels que la Soft House (MIT Energy Initiative).
  • Prévoir un support structurel et une isolation pour maintenir l’intégrité de l’enveloppe.
• Balcons rétractables:
  • Concevoir des balcons extensibles pour servir de zones d’étape, en s’inspirant des balcons japonais.
• Cloisons reconfigurables:
  • Appliquez des cloisons modulaires telles que des écrans shoji pour un aménagement intérieur flexible.

Optimisation des espaces communs et des circulations

• Ascenseurs de service:
  • Au moins un monte-charge d’une capacité de 3500 livres et d’un plafond de 9 à 10 pieds pour chaque tranche de 90 à 100 unités.
• Conception des couloirs:
  • Maintenir des largeurs de 44 pouces dans les bâtiments américains et de 900 mm au Royaume-Uni et dans l’UE pour assurer l’accessibilité.
  • Prévoir des rayons de braquage appropriés pour éviter d’endommager le mobilier.
• Zones de chargement et de stockage:
  • Concevoir des plates-formes de chargement et des zones de stockage au rez-de-chaussée pour gérer le trafic en mouvement.
• Modernisation:
  • Dans les bâtiments plus anciens, envisager l’installation d’ascenseurs externes ou d’escaliers plus larges pour faciliter l’accès.

Étapes de mise en œuvre

1. Analyse du site:
   • Évaluer la largeur des rues, les points d’accès et les contraintes des bâtiments pour déterminer les besoins en grues ou en ascenseurs.
2. Conformité réglementaire:
   • Examiner les réglementations locales (par exemple, IBC, ADA, directive européenne sur les ascenseurs) pour connaître les exigences minimales.
3. Intégration de la conception:
   • Incorporer les façades modulaires, les couloirs plus larges et les ascenseurs de service dans les plans.
4. Choix des matériaux:
   • Choisir des matériaux durables et nécessitant peu d’entretien pour les zones très fréquentées.
5. Coordination des parties prenantes:
   • Collaborer avec les gestionnaires immobiliers pour aligner les conceptions sur les modèles de location.

Optimiser les espaces communs et la circulation

Dans les immeubles de moyenne et grande hauteur, l’optimisation des parties communes et de la circulation verticale est essentielle pour réduire les perturbations pour les locataires. Des ascenseurs de service dédiés, des rayons de braquage plus importants dans les couloirs (par exemple 44 pouces aux États-Unis selon l’IBC) et des plates-formes de chargement au rez-de-chaussée facilitent les déplacements. L’installation d’ascenseurs externes ou la conception d’escaliers plus larges dans les bâtiments plus anciens en Europe permet de surmonter les difficultés logistiques. En Amérique du Nord, les bâtiments sont souvent équipés d’ascenseurs plus grands et d’entrées à double porte pour s’adapter aux dimensions des meubles modernes et aux tendances en matière de livraison en ligne.

Impact des réglementations en matière de construction, des normes de location et de l’infrastructure logistique

Normes de location
Les normes de location varient selon les régions et influencent les priorités de conception. Dans les zones urbaines où la rotation des locataires est élevée, comme sur les marchés locatifs de villes telles que New York ou Londres, les bâtiments sont conçus pour résister à des déménagements fréquents. Il s’agit notamment d’utiliser des matériaux durables (par exemple, des revêtements de sol résistants aux rayures) et des portes plus larges pour éviter les dégâts. En revanche, dans les zones où les locataires sont des personnes de longue date, comme les appartements occupés par leur propriétaire, l’esthétique et le confort peuvent primer sur la logistique des déménagements. Par exemple, au Japon, où les appartements sont souvent loués non meublés, les locataires peuvent avoir besoin de déplacer fréquemment des objets volumineux, ce qui encourage les conceptions qui répondent à ces besoins .

Infrastructure logistique
L’infrastructure logistique, telle que la largeur des rues et l’accès aux bâtiments, influence considérablement les stratégies de relocalisation. Dans les centres-villes européens aux rues étroites, comme Paris ou Amsterdam, des grues ou des ascenseurs externes sont utilisés pour déplacer les meubles des fenêtres ou des balcons, car les bâtiments manquent souvent d’espace pour les gros camions de livraison.

Éléments de conception flexibles, durables et modulaires

Les architectes peuvent intégrer des éléments de conception innovants pour faciliter les opérations d’emménagement et de déménagement tout en maintenant les performances du bâtiment. Ces éléments sont les suivants

• Panneaux de façade amovibles: Certains bâtiments ont des façades dynamiques avec des panneaux ouvrables ou amovibles qui permettent de transporter des objets volumineux directement dans les unités. Par exemple, la Soft House à Hambourg, en Allemagne, possède une façade réactive qui s’adapte aux conditions environnementales et qui pourrait théoriquement être adaptée à des fins de relocalisation . Ces panneaux doivent être conçus avec des mécanismes d’étanchéité robustes pour garantir la résistance aux intempéries et l’intégrité structurelle.
• Balcons rétractables: Les balcons sont courants au Japon, mais ils sont principalement utilisés à des fins utilitaires, par exemple pour faire sécher le linge. Cependant, les balcons rétractables ou extensibles peuvent servir de zones de transit pour les déménagements, comme on peut le voir dans certaines conceptions innovantes .
• Systèmes de cloisons reconfigurables: Inspirées des écrans japonais shoji, les cloisons intérieures modulaires permettent des aménagements flexibles qui facilitent la navigation des meubles. Ces systèmes doivent concilier durabilité et facilité de reconfiguration, en utilisant des matériaux tels que les composites légers .

Ces éléments sont inspirés des maisons préfabriquées et de la menuiserie japonaise, qui mettent l’accent sur la modularité et la précision. Cependant, le maintien de l’intégrité de l’enveloppe extérieure nécessite des détails minutieux, tels que des joints étanches et des couches d’isolation pour éviter les fuites d’air ou les ponts thermiques.

Optimiser l’aménagement des espaces communs et la circulation verticale

Les architectes peuvent optimiser les espaces communs et la circulation verticale afin de réduire les perturbations pour les locataires et d’éviter les dommages pendant le déménagement :

• Ascenseurs de service: Aux États-Unis, les directives recommandent un ascenseur pour 90 à 100 unités dans les complexes multifamiliaux et au moins un grand monte-charge pour les bâtiments de quatre étages ou plus .
• Couloirs plus larges: La réglementation américaine exige des allées de 44 pouces pour les charges de passagers supérieures à 10, tandis que les normes britanniques autorisent 900 mm pour les logements accessibles, qui peuvent être plus étroits . Des allées plus larges avec un rayon de braquage uniforme évitent d’endommager le mobilier et facilitent la navigation.
• Plates-formes de chargement et zones de transit: Les bâtiments nord-américains comprennent souvent des quais de chargement, tandis que les bâtiments européens peuvent comporter des zones de transit au rez-de-chaussée ou des toits accessibles pour l’utilisation de grues ( ).
• Solutions de modernisation: Dans les bâtiments anciens d’Europe, les ascenseurs extérieurs peuvent être adaptés aux escaliers étroits, tandis que dans les bâtiments d’Amérique du Nord, des ascenseurs plus grands et des entrées à double porte sont devenus la norme pour s’adapter à la taille des meubles modernes. .

Comparaisons régionales

Cœurs urbains européens contre complexes nord-américains
Dans les villes européennes telles que Paris ou Amsterdam, les rues étroites et les bâtiments anciens nécessitent souvent des ascenseurs externes ou des grues pour déplacer des meubles de grande taille, ce qui conduit à des conceptions avec des fenêtres plus grandes ou des panneaux amovibles.

Suggestions pratiques

Pour améliorer la logistique des déménagements, les architectes devraient

• Prévoir des ascenseurs de service: Veillez à ce qu’au moins un ascenseur d’une capacité minimale de 3500 livres et d’un plafond de 9 à 10 pieds soit dimensionné pour la charge .
• Concevoir des points d’accès plus larges: Utilisez des entrées de porte de 36 pouces et des allées de 44 pouces dans la mesure du possible pour faciliter le déplacement des meubles.
• Envisager des façades modulaires: Intégrer des éléments de façade amovibles ou dynamiques, en veillant à une bonne étanchéité pour l’efficacité énergétique.
• Prévoir l’accès à l’extérieur: Dans les environnements urbains, prévoyez des toits accessibles ou de grandes fenêtres pour l’utilisation des grues.
• Optimiser les zones communes: Ajoutez des zones de chargement et des zones de transit pour gérer la circulation et réduire les perturbations.

Conception d’un appartement japonais
Les appartements japonais sont souvent compacts et les balcons sont utilisés à des fins utilitaires. Bien qu’ils ne soient pas explicitement conçus pour le mouvement, les grandes fenêtres ou les écrans coulissants shoji peuvent faciliter le déplacement des meubles.

Immeubles de grande hauteur en Amérique du Nord
Les immeubles des États-Unis, comme ceux de la ville de New York, sont souvent équipés de monte-charges et de rampes de chargement, comme on peut le voir dans les complexes modernes. Ces caractéristiques, associées à des couloirs plus larges, permettent de répondre à la tendance croissante de la livraison de meubles en ligne.